北京房产中介迎寒冬：部分员工五个月零成交

2014-05-27 10:50:14   来源：

　　房地产中介日子不如前两年好过了。北京市住建委官网数据显示，4月二手住宅成交7616套，成交量环比上月下降14.8%，来自链家等房地产经纪公司的研究报告也表明，近期二手房交易市场低迷，一直延续自春节后出现的疲软态势。北京晨报记者调查发现，中介员工收入如今普遍降低，有的甚至已经几个月销售业绩为零，虽然目前大型连锁中介公司还未出现闭店、裁员潮，反之一些公司还在想办法激励员工，留住精英等待春天的到来，但有业内专家预测说，年底可能出现人员和店面的大规模收缩。不过，经历了2008年、2011年的两次寒潮，老员工们对这个行业的发展前景仍是看好。
　　看房人少
　　五个月零成交
　　最近日子确实不好过，一套二手房交给中介，一周都没一个人去看，房主着急，我们也压力大。
　　店面冷清五个月零成交
　　周末本是看房高峰时段，北京晨报记者来到海淀区魏公村地区，博峰中介的两位员工在店门口一边晒太阳，一边有一搭没一搭地聊天、玩手机，屋里五台电脑前干坐着另外两名员工，还有个四五岁模样的小女孩正打游戏。
　　“这段时间来的人少，二手房不好卖。”经纪人姜女士说，“房主都在观望能不能涨价，不轻易出手房源就少，房源少就不好砍价，买的人更少。”附近中天置地的经纪人赵先生也摇着头说：“这月就卖出去3套。”
　　民族大学西路的人行步道上，悦己家园房地产经纪的经纪人小张在树荫下守着贴满出租和二手房销售信息的广告牌，看到有人上前，她和一位同事立刻起身热情招呼。
　　2012年高中毕业的她从河北老家来到京城，至今在房地产中介行业闯荡两年多，已经可以独立带客户看房，但最近日子“确实不好过”，“一套二手房交给中介，一周都没一个人去看，房主着急，我们也压力大。”小张无奈地说，五个月过去，自己销售业绩依旧为零。
　　二手房交易下滑的同时，记者从多个不同规模的中介公司了解到，今年租赁价格基本与去年持平，不如往常上涨幅度大，加上距离毕业季还有一段时间，租赁经纪人也表现出一些焦虑。
　　“最近签单少，我除了基本工资，拿的提成很少，一个月工资也就四千左右，跟去年好几个月能过万的光景差距有点大。”建外大街附近一家中介公司员工李女士表示，她还能再坚持一段时间。然而，昨天记者再和李女士联系时，她说自己已经辞职。
　　而朝阳区某小型连锁公司经纪人王先生透露，因为公司制度并不强制员工只能做房屋买卖或租赁，自己薪资受影响较小。“两条腿走路好一些，买卖五六万元，租赁再有一两万元，全年八九万元。”这样的收入水平差不多是入行一年左右新人的平均值，他说。
　　北京晨报记者采访的中介员工，大多从业不足三年，但这样的工作经验已经是老员工了。王先生回忆，去年入职时和他同批参加公司培训的“新手”共有30人，两三个月后剩下一半，现在基本全部离职，“压力大，又觉得赚不到钱，慢慢走完了。”
　　激励频出未现大批关店
　　“我们还好，受影响不大，快活不下去的，是小公司和黑中介。”和平西桥附近一家大型连锁公司的买卖经纪人李先生说。
　　北京晨报记者在对不同规模房地产经纪公司的随机不完全走访中，并未发现闭店、裁员大潮，几家市场份额较大的中介也暂无主动裁员和关店行动和计划。对此，北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，“以往经验，一般市场持续低迷半年左右，人员和店面的大规模收缩才可能出现，现在还没到时候，预计年底才有反应。”
　　北京链家房地产经纪有限公司市场研究部相关负责人告诉记者，1100余个门店中目前仅有个别变更店址，分支机构的数量在总体趋势上仍为扩张态势，校园招聘以及日常社会招聘均在正常进行。
　　北京我爱我家房地产经纪有限公司相关负责人也表示，当下行情虽不及去年景气，但在可接受的范围之内，公司仍保有15%左右的市场份额，近期首要任务是防患于未然地留住人。为了不让经纪人因短期内骤增的压力而离开，激励活动比从前密集，同时也更鼓励协同作业，“比如一单成交由好几个经纪人一起完成，都给算业绩。”
　　有的中介公司则采用PK奖励机制鼓舞干劲，由上级选定两个水平相当或距离相近的门店定期进行业绩评比，“打个比方，店里共10人，每人拿出50元当奖金，一轮比完了，业绩好的就能把这500元赢走。”
　　交易低迷买房议价普遍
　　到目前为止，北京二手房市场低迷已是不争的事实。“去年年底，有个业主报价275万元，但心理预期达到285万元，跟客户谈了两三回，有人出到283万他还没舍得卖，觉得过了年还能高，结果4个月过去反而回落，前段时间成交时只有273万元。”链家房地产经纪有限公司管庄区域经理尹元彬向北京晨报记者举例。
　　链家地产市场研究部分析人员张旭介绍，按往年惯例，春节过后的3、4月份为市场回暖期，但今年4月，二手住宅不仅成交量环比降幅超过一成，价格涨幅也基本处于停滞状态。她认为，导致需求观望程度不断升级，市场持续疲软至今未现任何明显回暖迹象的原因，主要来自自住商品房项目逐渐入市和信贷政策收紧两个方面。
　　伟业我爱我家市场研究院的数据显示，目前中小户型和高总价大户型二手房分别存在5%-10%和15%的议价空间，以北京为例，300万元的房子，议价空间多为10万至15万元，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，这表明现阶段二手房业主整体虽已普遍接受议价成交，但对议价空间所能接受的程度依然相对有限。综合来看，5月份虽然成交量下滑、成交价格松动，但市场并未出现价格“跳水”、“腰斩”售屋的极端现象。
　　咬牙坚持
　　扛过市场寒冬
　　面对那场持续14个月的“寒冬”，挺着没裁员撤店的，2009年市场需求反弹之后就很占便宜。
　　2008年遭遇寒冬转行送快递
　　2008年的低谷是谈及近年楼市行情时无法绕过的话题，回顾当初，尹元彬和北京中原房地产经纪有限公司望京豪宅部区域总监邓涛这两位从业十年、由基层业务员一路拼杀至管理岗位者分享了各自经历感受。
　　“那时非常恐慌，谁都没遇到过的阵仗，没法预计能持续多久。”尹元彬回忆，从2007年底到2009年2月那场持续14个月的“寒冬”，让包括自己在内的绝大多数经纪人措手不及，“直观感觉是比起2007年，成交量下降了七成左右。”就他本人而言，薪资虽有下降，但落差不算太大，然而对于数量众多的一线业务员，连续数月不开单拿不到提成就扛不住了，不少人选择离开，一些难以为继的中介公司也关门大吉。
　　“我店里20多名员工，七八个不干了，转行去卖保险、送快递，做超市收银员。”邓涛说，据他当年评估，整个行业的人员流失率大概达到30%，而正常情况下，这一数据基本保持在10%-15%的水平。
　　“走人，一方面因为现实的经济压力和不确定的恐慌情绪，另一方面也因为成交量大幅减少，不需要那么多从业者了。”尹元彬分析，从公司发展战略的角度去看，根据情况调整规模更是再正常不过的事，“挺着没裁员撤店的，2009年市场需求反弹之后就很占便宜。”
　　2011年咬牙坚持扛过“适应期”
　　2011年2月中旬，北京市限购政策甫一出台，二手房市场再次遇冷，尹元彬以“阵痛”一词描述那三四个月的冷淡行情，“远不及金融危机时的萧条程度，因为周期短了，也有之前的经验，买卖双方和经纪人知道还会回暖，咬牙坚持的意愿更强。”
　　现在，他则认为所谓大波动实际属于正常的周期性变化，不管是经济环境还是政策因素影响，到了一定时间，任何行业都会出现兴衰变化，“无非房子更受人关注而已，”尹元彬说，“就像农民，蝗虫大涝是灾，可没谁因为这个就不种地。”他认为从2009年之后直到现在，市场可以说比较稳定，“那么非理性的跌和涨都没再出现过了。”尹元彬说，最近员工离职的数量是在正常范围之内，并未出现类似2008年的离职潮。
　　邓涛用“反应几乎倒了个个儿”来总结这两次市场低谷的区别，“2008年是后劲儿大，起初大家没意识到金融危机有多严重，时间越长才越觉得问题大。而2011年是一上来措手不及开始犯愁，后来发现面对现实没那么惨。”
　　他和研究团队大概在2011年春夏之交，苦中作乐地度过了三个月的“政策适应期”，“一边观望，一边学习，满脑子想的就是提前做好准备，早晚能在需要时用上，我们开玩笑说，对2008年过来的人，这都不叫事儿。”
　　2014年已能理性对待行情变化
　　对于今年前几个月的房产市场行情，邓涛做过统计，相比去年，今年到目前为止二手房交易价格平均跌幅大约为5%，业主报价降低5万、10万甚至20万的情况也比较常见。
　　尽管现在市场仍然趋冷，邓涛仍然坚信未来房地产经纪行业发展向好。尹元彬也表示，历练多年后，如今他已能理性对待行情变化，“老人看得淡，我一直相信那句古话，‘农果力耕，虽有饥馑，必有丰年；商果积货，虽有雍滞，必有通时。’”
　　对于一些外行误读，尹元彬多次强调，二手房成交数量及价格，是由市场上业主和客户的供求关系决定，而非房地产经纪行业内人士把控，同时“年底淡年初好”的规律往往容易夸张“大起大落”，他就此表示，至少应以一年为周期去看，几个月的状况代表不了整个区间。
　　经历低谷
　　有利中介发展
　　即便未来将受到来自互联网的冲击，但不动产交易仍然需要经纪服务，而且市场越不好，经纪工作越有价值。
　　一位不愿具名的某大型中介公司前管理层人士告诉北京晨报记者，在他眼里，国内房地产经纪行业还处于“萌芽状态”，加之政策调控影响，市场波动较大，从业人员无法预知未来情况，常常陷入被动之中，而目前经纪行业从业者整体素质不高，经纪公司也鱼龙混杂，不能与国际趋势和行业要求相匹配，这都需要经历阵痛实现换血，借助市场优胜劣汰。他认为，经纪行业是朝阳产业，即便未来将受到来自互联网的冲击，但不动产交易仍然需要经纪服务，“而且市场越不好，经纪工作越有价值”。
　　北京晨报记者了解到，2004年第一次全国经济普查，北京市统计局曾对本市房地产中介服务发展现状做过调查，结果显示房地产中介企业超过2000家，年末从业人员超过2万人，报告称，尽管整体形势较好，行业内部仍存在诸多问题。
　　“那时候几乎可以说是‘野蛮生长。’”北京房地产中介行业协会会长李文杰评价，“洗牌之后才能够大浪淘沙”。他认为在过去几年中，因为二手房市场发展和成交量持续居高，房地产经纪行业迅速扩张，而2008年和2011年的两度“寒冬”，促成了两轮行业洗牌，利于其长久发展。
　　北京市住建委官方网站的房地产经纪机构列表信息中，能查询到2614条中介公司记录，另据李文杰估测，从业人员数量接近10万，面对当前成交量下降的局面，行业也即将迎来新一轮洗牌，于调整中不断升级。